О ценах на недвижимость в Петербурге, спросе и предложении, а также перспективах этого рынка корреспонденту «Квадрата» рассказывает Михаил Бимон, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

- Как можно охарактеризовать ценовую ситуацию, сложившуюся сегодня на рынке жилья?  
- Период равновесного состояния первичного рынка, когда спрос был практически равен предложению, закончился еще в четвертом квартале 2007 года. Потенциальные покупатели, которые накопили достаточно средств для решения своих жилищных вопросов и имели реальную возможность взять ипотечный кредит, устремились на рынок. При этом ухудшение ипотечных условий для покупки жилья на вторичном рынке с сентября прошлого года (последствия мирового финансового кризиса) способствовало тому, что платежеспособный спрос сосредоточился на рынке строящегося жилья, где ипотека была на тот момент более доступна.  

Таким образом, нехватка предложения на первичном рынке, в особенности, в сегменте типового жилья, которая стала очевидна к концу 2007 года, при возросшем спросе стимулировала рост цен. С учетом того, что стоимость жилья массового спроса в прошлом году выросла меньше, чем в остальных сегментах (всего лишь на 12% за весь год), с начала года темпы роста в этом сегменте были самыми заметными. Только в первом квартале 2008 года увеличение средних цен в сегменте типового жилья составило порядка 23%, что почти в два раза больше, чем за весь прошлый год. Затем рост цен «притормозил». В период с апреля по июнь цены выросли всего на 5%. Таким образом, за первое полугодие стоимость типового жилья увеличилась чуть более, чем на 29%. В настоящее время первичный рынок находится в равновесии спроса и предложения.  

- Каковы прогнозы по росту цен для конца года?  
- В летний период серьезных изменений в стоимости жилья не ожидается. Начиная с осени цены на жилую недвижимость продолжат свой рост. До конца года средняя стоимость жилья вырастет еще примерно на 8%. Таким образом, в целом за 2008 год подорожание составит, как мы и прогнозировали в начале года, порядка 35-40%.  

- Что сейчас происходит с предложением на рынке строящегося жилья?  
- Во втором квартале текущего года вывод на рынок строящегося жилья новых объектов позволил компенсировать сложившийся дефицит предложения. Рынок пришел в равновесие. В настоящее время в продаже на первичном рынке находится более 5 млн. кв. м. Первое место по итогам второго полугодия занял Приморский район. Если считать все новые объекты жилого строительства, которые вышли на рынок за это время, то доля этого района занимает чуть менее половины. Так, в продажу вышли квартиры в проектах «Юбилейный» от ЛенСпецСМУ, «Медный всадник» и «Ленинградская симфония» от компании «Маяк» и другие. Второе место занял Невский район. В этом районе в продаже появились квартиры в проектах «Александр Невский» от «РосСтройИнвеста» и другие. Третье место по результатам первого полугодия занял Московский район.  

- А какова ситуация со спросом на жилье?  
- Активность продаж начала нарастать еще в третьем квартале минувшего года. Люди, которые откладывали покупку на «потом», решили больше не ждать. В конце первого квартала 2008 года эта активность была наивысшей, а затем стала снижаться, и сейчас находится на уровне лета прошлого года, то есть периода стабилизации на рынке жилья. Уменьшение покупательской активности объясняется просто - снижением платежеспособного спроса на фоне возросших цен, а также традиционным сезонным спадом на рынке жилья в преддверии периода летних отпусков.  

В связи с нехваткой средств на покупку жилья, люди начали интересоваться жильем за пределами обжитых «старых» районов города. Интересуют квартиры во Всеволожске, Шушарах, Шлиссельбурге, пос. Бугры и некоторых других, где цены чуть ниже. В период, когда ипотечные возможности ограничиваются, а скорость накопления денежных средств населением отстает от роста цен на недвижимость, наибольшим спросом пользуется малогабаритное и самое недорогое по стоимости жилье. Именно поэтому в первом полугодии 2008 года рост цены квадратного метра в квартире-студии опережал увеличение стоимости «квадрата» в других типах квартир и составил 23%.  

- Вы говорите, что потенциальным покупателям стало не хватать средств на покупку. Есть у них возможность воспользоваться ипотекой, ведь после кризиса на мировых финансовых рынках доступность ипотечных кредитов для населения снизилась?  
- Несмотря на различные депрессивные прогнозы, рынок ипотечного кредитования в Петербурге растет. Банки выдали за второй квартал текущего года на 50% больше кредитов, чем в прошлом году. Рост мог быть и больше, но влияние мирового финансового кризиса сказалось и на нашем рынке. В среднем по рынку, ставки сейчас составляют порядка 13-14% в рублях, и около 10,4% в американской валюте.  

Более тщательное рассмотрение клиентов привело к тому, что люди стали чащу получать отказы: таким образом, банки улучшают качество кредитного портфеля, пытаются минимизировать свои риски. Сложившаяся ситуация привела к тому, что платежеспособный спрос снизился, однако желающие приобрести жилье по-прежнему обращаются за ипотечным кредитом. Учитывая серьезное отставание по обеспечению жильем на душу населения, спрос на квартиры по-прежнему будет расти, и ипотека будет востребована. Тем более, что с момента последнего подорожания у населения не хватает собственных средств на улучшение жилищных условий. Наибольшим спросом у ипотечных заемщиков пользуются малогабаритные квартиры – недорогие ликвидные студии, однокомнатное и двухкомнатное жилье небольшого метража.  

- Как в дальнейшем будет развиваться рынок?  
- В ближайшем будущем рост цен на типовое жилье может замедлиться. Основной причиной будет являться увеличивающееся предложение на первичном рынке, особенно, за счет начала реализации масштабных проектов квартальной застройки, как в отдаленных городских районах, так и в пригородах.  

В долгосрочной перспективе цены на жилье в Петербурге будут расти. Сегодня обеспеченность населения жильем значительно отстает от европейских показателей, и при оптимистичном прогнозе мы сможем их достигнуть не ранее, чем через 30 лет.  

Будет увеличиваться ценовая разница между проектами в старых обжитых районах города с развитой инфраструктурой и жильем на новых территориях. Спрос на квартиры в сформированных районах города вырастет, причем это касается не только типового жилья, но и более «дорогих» сегментов. Уровень цены будет напрямую зависеть от характеристик самого жилья, и, главное – от существующего на момент продаж уровня обеспеченности транспортной, торгово-бытовой и социальной инфраструктурой.

Беседовала Кира Обухова,
Квадрат.ру