Налоговики намерены контролировать правильность цен, по которым продаются квартиры и комнаты. В частности, по цене ниже «рыночной» нельзя продавать жилье родственникам. Больнее всего новые предложения финансового ведомства могут ударить по строительным компаниям. Специалисты уверены, что определить рыночную стоимость квартиры невозможно.

Уже почти десять лет налоговые органы вправе в ряде случаев пересчитывать стоимость товаров и иных объектов сделок, если она на 20 процентов ниже рыночной. Эта норма была введена для борьбы с уклонением от уплаты налогов, когда в первую очередь связанные компании продавали товары друг другу по явно заниженным ценам.
 
Согласно изданному в начале августа письму Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ, при определении рыночных цен может быть использована информация, опубликованная в официальных изданиях, в частности, органов, уполномоченных в области статистики, ценообразования. Что это за справочники заместитель директора департамента Сергей Разгулин не объясняет. «Когда цены, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», – констатирует он.

Брат и сват

Формально все эти требования касаются и сделок, которые заключают граждане. Но только если они признаются взаимозависимыми. В первую очередь в эту категорию попадают супруги и любые родственники, включая троюродных братьев, сестер и племянников, а также свойственники – тещи, невестки, отчимы, падчерицы и пр. Кроме того, взаимозависимыми являются руководитель и подчиненные на работе.

«Если куплю-продажу совершают родственники – это операция между взаимозависимыми лицами, – рассуждает Николай Вильчур, руководитель МКК «Вильчур и партнеры». – Вот только налоговый период по налогу на доход физлиц (НДФЛ) – год, а расчет рыночной стоимости должен производиться на основе данных, существующих на момент продажи. Продали квартиру в прошлом году – декларацию подаем в этом. Если возникает вопрос почему дешево продали, то можно объяснить, например, что квартира была совершенно в разваленном состоянии – за год еле отремонтировали...».

Граждан от надуманных возможных требований налоговиков ограждает еще и судебная система: для доначисления налога фискальным органам нужно будет подавать в суд и доказывать факт занижения цены.

Метр метру рознь

С юридических лиц взыскать налог значительно проще, а потому идея Минфина может серьезно ударить по строительным компаниям. Но сами девелоперы и юристы убеждены, что определять рыночную цену на жилье практически невозможно.

Заместитель директора Консалтингового центра ГК «Петербургской Недвижимости» Сергей Себелев считает новшество, с одной стороны, правильным, а с другой – недееспособным на рынке: «Сейчас существует много методов оценки, и различие в 20 процентов легко достижимо. Иными словами любую квартиру при желании можно сделать как слишком дешевой, так и слишком дорогой.

Самый важный вопрос – в объективности оценки. Для примера: на одном этаже в одном и том же доме продаются две одинаковые по площади и планировке квартиры. Одна – по так называемой «рыночной» стоимости, другая – ниже на 20 процентов. При этом во второй квартире недавно был пожар, и, кроме того, у нее «темная» история (например, в ней произошло убийство).
Когда наступает конец календарного года, налоговая служба начинает подводить итоги. А к этому времени в квартире сделали прекрасный ремонт, и теперь она стоит на 20 процентов дороже, чем та, что находится напротив. Как поступать в этом случае и кто сможет оценить эту квартиру по истечении времени? В этом и состоит загвоздка».

«Минфин пытается подвести квартиры, каждая из которых индивидуальная, под рыночный стандарт, – в подтверждение доводов девелопера говорит Николай Вильчур. – В недвижимости не может быть идентичных либо однородных объектов, каждое помещение строго индивидуально. Даже квартиры в одном доме, имеющие одинаковую планировку, расположенные на одном этаже, в силу их различного расположения в пределах дома имеют различный вид из окна, разную систему входа и подъезда.

Сравнивать же квартиры в одном доме с квартирами в другом и, тем более, с некими статистическими данными, по своей осмысленности напоминает измерение средней температуры пациентов по больнице. Любой эксперт в области оценки недвижимости без труда докажет несостоятельность подобных методов. Поэтому рассматриваемое письмо Минфина как бы повисает в воздухе: оно объясняет, как рассчитывать цену, но не указывает на то, в каких случаях и каким образом этими расчетами можно воспользоваться», – уверен юрист.

Ценовые войны

В настоящее время Петростат рассчитывает цены на жилье как минимум по четырем группам – низкого качества, типовое, улучшенной планировки и элитное. Отдельно учитывается первичный и вторичный рынок. Правда последний разрешенный к опубликованию отчет датирован ноябрем прошлого года: в среднем по городу квадратный метр на первичном рынке оценили тогда в 72,1 тысяч рублей, на вторичном – 55,2 тысячи рублей. Причем если цены на типовые и элитные вновь возводимые квартиры различаются в 2,5 раза (46,4 и 119,3 тысячи рублей соответственно), то на вторичном рынке диспропорция в два раза меньше (55,5 и 71 тысяча рублей за квадратный метр).

Так называемые «рыночные» цены ежеквартально уславливаются также Министерством регионального развития РФ. Последний норматив был опубликован в июне: средняя рыночная стоимость стоимости квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге якобы составила 44,2 тысячи рублей, в Ленинградской области – 28,3 тысячи, в Москве – 67,8 тысячи. Это в несколько раз ниже реальных цен на рынке. Если налоговики будут применять цифры Минрегиона, то строительным компаниям нечего бояться: по ценам ниже таких «рыночных» никто квартиры не продает. Вряд ли тогда есть угроза и для сделок между родственниками.

С другой стороны, закон позволяет доначислить налоги и в том случае, если цена была завышена. Правда не понятно, как и кому. «В законодательстве не определены последствия продажи квартиры по завышенным ценам, – говорит Николай Вильчур. – Теоретически можно предположить, что фискальные органы могут попытаться оспорить налоговый вычет у покупателя. Но мне трудно даже представить обоснование такой позиции».

Как налоговики будет использовать новую идею Минфина - на практике пока не известно. В отличие от граждан, доначислить налог организациям можно практически одним росчерком пера инспектора. Причем далеко не всегда даже крупные компании решаются спорить с налоговыми органами и обращаться в суд.

Павел Нетупский

Источник : Квадрат.ру