Через несколько лет в Петербурге могут остаться 10-30 крупных компаний, которые поделят между собой рынок недвижимости. Такого мнения придерживаются некоторые эксперты. В этом случае без вмешательства государства  цены на жилье в ближайшие 3-5 лет будут расти в среднем по 30-40 процентов в год.  Возможным фактором, сдерживающим рост цен, может стать рост предложения на рынке первичной недвижимости.

На ближайшие годы заявлено проектов на общую площадь 25 миллионов квадратных метров жилья. Если учесть, что сейчас в Петербурге вводится 2,5 миллиона «квадратов» в год, то в случае полной реализации всех заявленных проектов предложение может превысить спрос, и цены, естественно, начнут снижаться.

Некоторые риэлторы не совсем верят, что это реально. «Я сомневаюсь, что все заявленные на сегодня проекты будут построены и проданы, - говорит главный аналитик группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергей Бабашев. - До сих пор никто не пробовал продавать по 200 тысяч квадратных метров в год в одном месте. Я сомневаюсь, что это вообще возможно. Рынкообразующей на сегодняшний день является вторичная недвижимость». Таким образом, цены на жилую недвижимость в Петербурге в ближайшие 5 лет, по прогнозам, будут расти.

По мнению специалистов, скорость роста первичного и вторичного рынка будет примерно одинаковая, с одним возможным различием: первичный рынок может расти рывками, на вторичном рынке рост обычно более плавный. Дело в том, что цены на первичном рынке диктуются не спросом (как на вторичном рынке), а ценовой политикой застройщика. Последние не могут часто повышать цены каждый день или неделю, поэтому они вынуждены определять ценовую политику на несколько месяцев вперед, предвидеть рынок. В результате сначала застройщик завышает цены, и продажи резко падают, потом, руководствуясь желанием улучшить продажи, застройщик цены снижает. Когда же рынок начинает расти, цены устанавливаются на уровне выше первоначального. Так образуется скачкообразная кривая изменения цен на первичном рынке.

Наиболее активно цены будут расти в развивающихся районах (например, в  Красногвардейском). Быстрее по-прежнему будут дорожать Павловск, Пушкин. Есть спрос на новые дома в Центральном районе. Здесь спрос всегда высокий, а строительство ограничено, поэтому, естественно, цены будут расти. Но пригороды будут дорожать быстрее.

Если же посмотреть на ближайшую перспективу, то, как считают эксперты, до конца текущего года цены будут расти довольно плавно, в пределах инфляции.  

В настоящее время средняя цена на недвижимость на вторичном рынке Петербурга держится на уровне 108 тысяч за квадратный метр. Цены за прошедший месяц выросли на 2,3 процента, увеличиваясь в среднем на 0,5 процента в неделю, что характерно для стабильного рынка. Низкие темпы роста объясняются низким спросом. Август — это время последних отпусков  как клиентов, так и риэлторов, период подготовки детей к новому учебному году.

Сравнительно незначительно выросли цены на первичном рынке недвижимости — 1,2 процента за месяц, увеличиваясь в среднем на 0,25 процента в неделю. Таким образом, темпы роста цен на первичном рынке  в два раза медленнее роста вторичного рынка. По мнению заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Леонида Сандалова, это можно объяснить снижением спроса на квартиры в строящихся домах, о котором свидетельствует существенное снижение темпов строительства. Учитывая механизм долевого строительства, при котором дом достраивается в случае, если количество дольщиков, внесших взносы, достаточно, можно сделать вывод, что снижение объемов сданного жилья за полугодие 2008 года на 19 процентов свидетельствует о том, что дольщиков для завершения строительства не хватает. Данные «Бюллетеня Недвижимости» позволяют говорить о 25-процентном снижении спроса на строящееся жилье.

В перечне причин снижения спроса в августе, риэлторы также называют: рост курса доллара, повышение ставок рефинансирования Центробанком (в результате которого банки были вынуждены увеличить процентные ставки по кредитам), ужесточение требований банков к заемщикам как следствие мирового кризиса и большого процента невозвратов кредитов, низкий спрос на услуги ипотечного кредитования, нестабильная макроэкономическая ситуация в России в связи с грузино-абхазским конфликтом. Все эти факторы в совокупности привели к тому, что частные инвесторы в августе практически перестали вкладывать деньги в недвижимость, заняв выжидательную позицию. В результате на рынке остались люди, решающие свои срочные жилищные проблемы.

Самым активным спросом в последнем месяце лета пользовались 1-2-комнатные квартиры в Приморском, Фрунзенском, Невском и Выборгском районах, так как именно эти варианты на сегодняшний день из ликвидного жилья являются наиболее доступными.

Больше всего цены на недвижимость за последнее время поднялись в Петроградском и Красногвардейском районах Петербурга. Средняя цена квадратного метра в Петроградском районе к концу августа увеличилась на 10,5 процента. Выросла и стоимость «квадрата» в Центральном районе — на 3,5 процента.

По оценкам аналитиков, цены в центральных районах города (Петроградском, Центральном, Василеостровском) будут расти несколько быстрее средних по рынку темпов, так как на новые дома в центре есть спрос, а их строительство здесь ограничено.

Рынок аренды, по оценкам аналитиков, по-прежнему находится в состоянии упадка. В 2008 году он резко пошел вниз. Прошлый год знаменовался ипотечным бумом, который спровоцировал отток клиентов среднего класса с рынка аренды. Люди предпочитают выплачивать деньги за свое жилье, а не съемное. Поэтому сейчас на рынке аренды присутствуют или несостоятельные клиенты, которые не могут позволить себе покупку квартиры с помощью ипотеки, или, наоборот, очень состоятельные клиенты, которые по каким-то причинам не хотят покупать жилье, предпочитая его снимать. В связи с этим рынок аренды можно охарактеризовать как убыточный: многие квартиры простаивают.

Анастасия Митина,
Квадрат.ру