Налогообложение

Настоящая инструкция предоставит Вам краткий обзор об общих правилах налогообложения при инвестициях в недвижимость.

Индивидуальную консультацию, с учетом Вашей ситуаций и Ваших пожеланий настоящая инструкция естественно не может. Даже некоторые из примеров не будут вдаваться во все детали и особенности, так как выбор возможностей очень многообразен.

Одно можно сказать наверняка – немецкое налоговое законодательство является одной из самых сложных налоговых систем в мире.

Сдача в аренду недвижимого имущества является распространённым видом дохода на территории ФРГ.

Все финансовые доходы в этом случае заносятся в формуляр налоговой декларации с обозначением V, первая буква немецкого слова Vermögen – собственность. Этот формуляр заполняется для отражения доходов, приносимых недвижимым имуществом. К ним относятся не только арендная плата, но и отчисления на хозяйственные нужды объекта (починка крыши, реставрация фасада), задатки и доплаты квартиросъёмщиков или арендаторов, доходы от сдачи в наём гаражей, доходы от рекламы на территории собственности и т. д.

Налогоплательщик может и здесь вернуть себе часть затраченных в ходе операций со своей недвижимостью средств. А именно затраты возникшие при ремонте и обновлении уже имеющихся частей сдаваемого в аренду дома или квартиры (покраска, починка крыши, замена окон). Достройка дома, этажа или установка лифта не являются затратами на рекламные цели. Однако, если при этом затраченная сумма не превышает 4.000 € в год (без налога с оборота), то она может быть рассмотрена финансовым ведомством как затраты в рекламных целях.

Согласно § 7 UStG, налогоплательщик может вернуть себе ежегодно 3 % затрат на постройку или достройку здания, которое он использует в коммерческих (не жилых) целях. В этом случае заявление на строительство здания или помещения (Bauantrag) должно быть подано после 31.12.2000.

Затраты на недвижимость используемую в целях личного проживания также могут быть списаны с налога за износ здания а именно:

2 % от стоимости объекта ежегодно, если он был построен после 31.12.1924 или

2,5 % от стоимости объекта ежегодно, если он был построен до 01.01.1925.

Таким образом, приобретя квартиру за 50.000 €, в здании построенном до 01.01.1925, можно в течении 40 лет полностью вернуть себе её стоимость за счёт списанного налога.

Теперь перейдем к основным условиям налогообложения:

1. Приобретение недвижимости

Приобретение недвижимости для всех налогоплательщиков одинаково, между физическими и юридическими лицами различий нет. Место жительства или местонахождение компании не имеет значения.

Приобретение недвижимости влечет за собой следующие налоговые последствия:

При покупке недвижимости в Германии налог на передачу недвижимости начисляется со стоимости покупки. Налоговая ставка в большинстве федеральных земель составляет 3,5% (единоразово при покупке), исключения:

Берлин	4,5%
Бранденбург	5,0%
Бремен	4,5%
Гамбург	4,5%
Нижняя Саксония	4,5%
Саар	4,0%
Саксония-Ангальт	4,5%
Шлезвиг-Гольштейн	5,0%

К этому еще надо добавить издержки на внесение в регистр и на нотариальные расходы, так что в общем (без расходов на маклера) вам надо калькулировать примерно 5%-8% дополнительных расходов от стоимости приобретенной недвижимости.

Пример:

Вы покупаете жилой дом в Саксонии, стоимость 1.000.000,00 евро, без ипотечных долгов:

Налог на приобретение недвижимости:	35.000,00 Евро
Нотариус:	примерно 5.000,00 Евро
Регистрационный сбор (земельный кадастр):	примерно 3.000,00 Евро
Общая сумма дополнительных расходов:	примерно 43.000,00 Евро

При дополнительном банковском финансировании стоимости покупки и назначении ипотечного долга в размере, например, около 500.000 Евро расходы повышаются до 47.000 Евро.

2. Владение собственностью

2.1. Земельный налог

Недвижимость облагается ежегодным земельным налогом, оплата производится поквартально.

Земельный налог зависит от так называемой стандартной налоговой стоимости недвижимости. Очень трудно сказать каков действительный размер земельного налога, т.к. налоговая ставка в каждом городе другая и стандартная налоговая стоимость не связана с реальной стоимостью недвижимости. Как правило, земельный налог составляет от 1,5% до 4,5% и редко превышает 5% арендной платы.

В большинстве случай, земельный налог не является для Вас дополнительными издержками, так как он может перекладываться на арендатора. Только в случае использования для собственных нужд или не сдачи объекта в аренду Вы оплачиваете земельный налог сами.

2.2. Аренда недвижимости
Расчет доходов

В расчет доходов от сдачи в аренду входят все доходы и расходы, связные со сдачей недвижимости в аренду.

Следующие расходы уменьшают доход:

Амортизация (списание)

Амортизация составляет, 2% (год постройки после 1925) или 2,5% (год постройки до 1925) от стоимости и расходов связанных с покупкой, например налог на приобретение недвижимости, нотариуса и т.д.

Подсказка:

Если Вы покупаете недвижимость с вмонтированной мебелью (кухня, шкафы и т.д.) или другим имуществом, то в договоре обязательно надо это имущество перечислить. Во-первых, Вы экономите налог на приобретение недвижимости, во-вторых, мебель можно намного быстрее списать.

Для зданий, которые находятся под охраной государства как памятники старины или находятся в реставрационной зоне, существует возможность для определенных расходов более высокая ставка списания: в течение первых 8 лет 9% и в течение следующих лет 7%. Но будьте осторожны – эти возросшие амортизационные расходы применяется только к строительной деятельности, осуществляются после покупки и связаны с очень большими бюрократическими действиями.

Процентные расходы

Если покупка недвижимости или ремонта финансируется посредством ипотечного кредита, то проценты на кредит уменьшают доходы от сдачи в аренду.

Подсказка:

Договоры займа могут заключаться также с членами семьи или – в случае приобретения в форме товарищества или управлении имущества коммандитном товариществом – с партнерами. И эти процентные платежи сокращают налогооблагаемый доход.

Кроме того, без занесения займа в земельную книгу, проценты не подлежат налогообложению в Германии. Это открывает интересные возможности!

Издержки на содержание в исправном состоянии (техническое обслуживание)

Издержки на содержание в исправном состоянии уменьшают в полном объеме налогооблагаемый доход.

Важно:

В течение первых 3 лет издержки на техническое обслуживание не должны превышать 15% стоимости здания, в противном случае они должны будут списываться на 50 или 40 лет.

Пример:

Стоимость недвижимости (год постройки 1980) 120.000,00 Евро, из них идут 20.000,00 Евро на землю и 100.000,00 Евро на здание.

В течение первых 3 лет издержки на содержание в исправном состоянии не должны превышать 15.000,00 Евро. При 15.001,00 Евро повышается покупная цена на здание 115.001,00 Евро и расходы нужно списывать 50 лет.

Остальные расходы

Расходы на земельный налог, страховки, управление домом, консультанта по налоговой части и т.д. уменьшают налогооблагаемый доход.

Подсказка:

Естественно также Ваши издержки, необходимые для регулярных посещений Вашей недвижимости, как например затраты на полет, ночлег, платы за проезд и т.д. уменьшают Ваш налогооблагаемый доход. Однако лучше не преувеличивать.

Пример:

А покупает в начале 2011 года дом (год постройки 1980) за 1.200.000,00 Евро (включая дополнительные издержки), из них идут на землю 200.000,00 Евро и на здание 1.000.000,00 Евро. Ежегодная арендная плата составляет 100.000,00 Евро. Покупка финансируются кредитом в размере 1.000.000,00 Евро под 5%. Издержки на содержание в исправном состоянии составляют 10.000,00 Евро. Остальные расходы 5.000,00 Евро.

Расчет доходов в Евро

Аренда – 100.000,00

Амортизация -20.000,00 (2% из 1.000.000,00)

Проценты за кредит -50.000,00

Издержки на содержание в исправном состоянии -10.000,00

Остальные расходы -5.000,00

Доход подлежащий налогу 15.000,00

2.3. Подоходный налог

Для обложения доходов налогом следует различать между следующими группами:

Владелец – физическое лицо, являющиеся налоговым резидентам в Германии.

Владелец – физическое лицо, не являющиеся налоговым резидентам в Германии.

Владелец – юридическое лицо (акционерная компания).

Товарищества «прозрачны» в налоговом отношении; их доходы пропорционально раскладываются на партнеров.

Физические лица

Подоходный налог для физических лиц 14% – 45% и зависит от доходов налогоплательщика. К этому прибавляется еще доплата солидарности 5,5% от подоходного налога, так что фактически тариф составляет 14,78% – 47,48%.

У физических лиц, являющихся налоговым резидентам в Германии, доход в размере 8.004,00 Евро не облагаются налогом (минимум), доходы свыше 8.004,00 Евро подлежат налогообложению.

Пример сверху: налог 1.487,00 Евро.

У физических лиц, не являющихся налоговым резидентам в Германии все доходы полученные на территории Германии подлежат налогообложению. Законодатель исходит из того, что этот минимум (8.004,00 Евро) использовался в той стране, в которой физическое лицо проживает. Этот минимум причисляется для выяснения налоговой ставки к немецкому доходу.

Пример сверху:

Доход – 15.000,00 Евро

Плюс минимум – 8.004,00 Евро

База для налоговой ставки – 23.004,00 Евро

Налог на 15.000,00 – 3.531,00 Евро

Доплата солидарности – 194,00 Евро

Плата налог – 3.725,00 Евро

Размер налогов на доходы в Германии

Доходы подлежащие налогооблажению	Налогооблажение
20.000 €	5.280 €
40.000 €	12.706 €
50.000 €	17.079 €
80.000 €	30.372 €
100.000 €	39.224 €
150.000 €	61.389 €
200.000 €	83.544 €
300.000 €	129.666 €

Применительно к резидентам Российской Федерации двойное налогообложение устраняется следующим образом:

если резидент Российской Федерации получает доходы или владеет имуществом, которые в соответствии с положениями настоящего Соглашения могут облагаться налогом в Федеративной Республике Германия, сумма налога на такие доходы или имущество, уплаченного в Федеративной Республике Германия, будет вычтена из налога, взимаемого с такого лица в Российской Федерации. Такой вычет, однако, не может превышать сумму налога, исчисленного с таких доходов или имущества в соответствии с законодательством и правилами Российской Федерации.

Юридические лица (акционерная компания)

Корпоративный налог

Подоходный налог для акционерных компаний 15% от дохода + 5,5% от подоходного налога доплата солидарности, в сумме 15,825%. Для юридических лиц различие между ограниченным и неограниченным налогообложением не существует.

Промысловый налог

Промысловый налог – это коммунальный налог. В зависимости от местонахождения он составляет между 7% – 17,5% на прибыль, дополнительно к подоходному налогу.

При исключительной сдаче в аренду недвижимости доход освобождается от промыслового налога.

Преимущества акционерной компании

- низкий подоходный налог на доход от аренды

- при продаже долей вкладчиками акционерной компаний существует возможность освобождения от налога

Недостатки акционерной компании

- использование имущества компании для “самоупотребления” не допустимо, так как оно дает дивиденды и должно облагаться налогом на источники дохода в размере 15%.

- дивиденды подлежат и в Российской Федерации налогообложению, сумма налога на дивиденды, уплаченного в Федеративной Республике Германия, будет вычтена из налога, взимаемого с такого лица в Российской Федерации. Такой вычет, однако, не может превышать сумму налога, исчисленного с таких доходов или имущества в соответствии с законодательством и правилами Российской Федерации.

- продажа недвижимости после 10 лет владения подлежит налогообложению; продажа недвижимости к тому же не освобождена от промыслового налога.

Налоговое решение

Следующий пример, которой не вызывает сомнений с немецкой точки зрения обложения налогом и уже успешно используется на практике:

A и B проживают в России и не имеют местожительства в Германии или долгосрочного пребывания в Германии.
A и B вместе покупают как товарищество недвижимость из вышеупомянутого примера (год постройки 1980) за 1 200 000€ (ср. наверху).

Покупка недвижимости финансируется кредитом от A и B в размере соответственно 600.000€ (разделенные кредиты!). Процентная ставка устанавливается в размере 5%. Доходы и расходы наверху аналогичны.

В Евро

Арендный доход – 100.000,00

Амортизация -20.000,00 (2% из 100.000,00)

Проценты на кредиты – 60.000,00

Издержки по поддержанию в сохранности – 10.000,00

Остальные расходы – 5.000,00

Доход подлежащий налогообложению – 5.000,00

Доход – 5.000,00

Плюс минимум - 8.004,00

База для налоговой ставки – 13.004,00

Налог – 928,00

Доплата солидарности – 0,00

Оплата налога – 928,00

Ликвидность в Германии после налогов:

Доход – 5.000,00

Включительно амортизация – 20.000,00

минус налог – 928,00

Ликвидность после налогов – 24.072,00

На основе списания с точками зрения ликвидности налоговая нагрузка в размере 928 Евро на 25.000 Евро ликвидности соответствует 3,7%.

Проценты на кредит сократили доходы А и B в Германии, таким образом они снизили налоговою ставку.

A и B должны платить налоги на проценты за кредит только в России, в Германии они не облагаются налогом.

=> преимущество переноса доходов в Россию, в России более низкая налоговая ставка!

3. Продажа недвижимости

Согласно § 23 UStG от 2007 года, затрагивающего частные операции по реализации недвижимости, срок продажи недвижимости составляет десять лет с момента её приобретения. Налог на доход от продажи отпадает, если в год, когда недвижимость была реализована и минимум два года до этого, она использовалась в личных целях, т.е. владелец сам проживал в ней.

Физические лица

Продажа недвижимости подлежит обложению налогом для физических лиц в пределах 10 годичного срока после покупки.

Прибыль рассчитывается следующим образом:

Продажная стоимость

Стоимость покупки

Включая амортизацию

В соответствии со статьей 23 пункт 1 СОГЛАШЕНИЕ В ОТНОШЕНИИ НАЛОГОВ НА ДОХОДЫ И ИМУЩЕСТВО, немецкий налог вычитывается из налога в России, однако продажа имущества в России в соответствии со статьей 220 НК РФ освобождается от налога ужу после 3-летнего периода. Происходит продажа после 10 лет владения, она полностью освобождена от налогов.

Внимание 3-обьекта-граница

В течение 5 лет должно быть приобретено и снова продано не более 3 объектов, в противном случае доход будет классифицирован, как доход от предпринимательской деятельности. Это означать, что 10-летний срок не имеет больше значения и любая продажа будет облагаться налогом.

4. Налог с оборота

Сдача в аренду недвижимости принципиально освобождена от налога с оборота. Тем не менее существует возможность оптироваться к налогообложению, если сдают наем другим предпринимателям, деятельность которых подлежит обложению налогом с оборота.

Если оптировались к налогу с оборота, то Вы обязаны первые 2 года ежемесячно сдавать декларации в налоговою инспекцию, затем в зависимости от величины налога с оборота – до 1.000€ платежи каждый год, 1.000€-6.000€ поквартально, более 6.000€ ежемесячно.

Преимущество опции состоит в том, что пред-налог для оплаченных расходов будет возмещен налоговой инспекцией.

По вопросам, касающимся налогов в Германии сообщайтесь к одним из лучших налоговых консультантов в Германии:

5. Минимизация налогов

Для инвесторов, которые приобретают недвижимое имущество на более чем 1.000.000 евро мы можем предложить оптимальное налоговое решение, путем создания филиала кипрской компании на территории Германии.

Преимущества Кипр Holding и Кипр Limited в ЕС :

* Кипр является полноправным членом Европейского Союза.

* Признание в рамках Европейского союза (Соглашение о двойном налогообложении: Расположение головного предприятия в качестве постоянного элемента, является местом налогообложения);

* Закон о производственном предприятии – нет подозрений, относительно фиктивных обществ;

* максимальная ставка налога на прибыль кипрской компании 10%;

* 0,0% налога на дивиденды, прибыли с акции и процентов компании на Кипре;

* действие банковской тайны;

* Анонимность сервиса управление чужим имуществом по доверенности для Кипр Holding и Кипр Limited;

* Безопасности Капитала и правовая определенность по стандартам ЕС;

* Неразглашение тайны Ваших личных данных адвокатом на Кипре;

* абсолютная конфеденциальность;

* гарантированная защита материальной ответственности;

* определенная и стабильная правовая ситуация (налоговое и корпоративное право).

* Счета в свободно конвертируемой валюте может осуществляться как на Кипре и за рубежом.

** Привилегии Холдинга: кипрская компания с ограниченной ответственностью не облагается налогом, при условии, осуществление функций чисто холдинговой компании, и, если акции держит действующая компания, которая облагаются налогом по местонахождения.

Случай из практики в сравнении

Чтобы показать Вам наглядно, как отдельные возможные решения действуют в налоговой практике, здесь приведены расчёты для различных вариантов. При этом мы используем следующие показатели:

Вы покупаете недвижимость, которая используется для предпринимательской деятельности и сдаётся в аренду за 2.200.000 евро. Доля земельного участка в покупной цене составляет 25% (550.000 евро), доля здания 75% (1.650.000 евро).

Ваш годовой доход от аренды – 266.000 евро.

При покупке Вы платите 3,5% налог с покупки земельного участка, 1,5% за нотариальные и судебные расходы, а гонорар за консультативные услуги в размере 6%.

В год Вы платите 15.000 евро за административные(управленческие) расходы, которые например не перекидываются на арендаторов.

Таким образом, складывается следующая налоговая ситуация:
-все суммы указаны в евро

	Покупка физическим лицом	Покупка посредтсвом ООО	Покупка посредтсвом зарубежной компани
Доход от аренды	266 000,00	266 000,00	266 000,00
Амортизационные отчисления/списания на амортизацию	51 975,00	51 975,00	51 975,00
Расходы на управление	15 000,00	15 000,00	15 000,00
активное сальдо (превышение)	199 025,00	199 025,00	199 025,00
Подоходный налог (42%)	83 591,00	0,00	0,00
Налог с корпораций (15%)	0,00	29 853,00	29 853,00
налоговая надбавка солидарности (5,5% на сумму налога)	4 597,00	1 641,00	1 641,00
промысловый налог (ок. 15%)	0,00	29 853,00	0,00
Общее налоговое бремя	88 188,00	61 347,00	31 494,00

Сравнение экономии налогов: покупка физическим лицом или покупка посредством зарубежной компании 65%

В течение первого года есть дополнительная возможность указать в расходах выплату гонорара за консультативную деятельность (6%) В данном случае это означает дополнительный вычет 132.000 евро в качестве расходов.

Установление размера основы исчисления, амортизационные отчисления за износ (амортизация):

Покупная цена	2.200.000 евро
плюс налог с пок. зем. уч. (3,5%)	77.000 евро
плюс нотариальные затраты (1,5%)	33.000 евро
Всего	2.310.000 евро
Из них доля здания (75%)	1.732.500 евро
Списание на амортизацию 3% основы исчисления 1.732.500 евро	51.975 евро